تم توفير هذه المعلومات من قبل نعومي محمد وشركاه للمحاماة والاستشارات القانونية
دليل قوانين الملكية غير المنقولة الجديدة بتاريخ 21.05.24 (nmplegal.com)
في 21 مايو 2024 ، أصدرت حكومة جمهورية شمال قبرص التركية تشريعا جديدا يؤثر على شراء الممتلكات غير المنقولة في شمال قبرص. يؤثر القانون على كل من المشترين الجدد الذين يعتزمون شراء عقار في المستقبل والمشترين الحاليين الذين اشتروا بالفعل عقارا قبل دخول القانون حيز التنفيذ. فيما يلي ملخص للأحكام الرئيسية للقانون:
الأحكام المتعلقة بالمشترين الذين اشتروا بالفعل ممتلكات قبل دخول القانون الجديد حيز التنفيذ
- المشترون الذين وقعوا عقد بيع ، لكنهم لم يسجلوا عقد البيع الخاص بهم في السجل العقاري:
يتعين على المشترين الأجانب الذين أبرموا عقود بيع قبل دخول القانون الجديد حيز التنفيذ والذين لم يسجلوا عقود البيع الخاصة بهم في السجل العقاري تسجيل عقودهم في السجل العقاري في غضون ستة أشهر من تاريخ دخول القانون الجديد حيز التنفيذ. في حالة عدم تسجيل عقد البيع خلال هذه الفترة ، يرتكب البائع جريمة جنائية ويكون عرضة لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
إذا اشتريت عقارا من خلالنا بعد مايو 2008 تقريبا ، فسنكون قد أكملنا عادة تسجيل عقد البيع نيابة عنك كممارسة قياسية كجزء من عملية الشراء ، وفي هذه الحالة ، لا يلزم اتخاذ أي إجراء آخر فيما يتعلق بهذه النقطة.
إذا اشتريت عقارا من خلالنا في أو قبل مايو 2008 تقريبا ، فسنحاول الاتصال بك في عام 2008 عندما دخل التشريع الذي يسمح بتسجيل عقود البيع في السجل العقاري حيز التنفيذ. إذا لم نتلق الأوراق والتعليمات اللازمة منك لتسجيل عقدك في ذلك الوقت ، فقد لا يتم تسجيل عقد البيع الخاص بك في السجل العقاري. في هذه الحالة ، ستحتاج إلى ترتيب تسجيل عقد البيع الخاص بك في السجل العقاري خلال فترة الستة أشهر المنصوص عليها في القانون.
- المشترون الذين لم يتقدموا بعد بطلب للحصول على إذن الشراء:
يجب على المشترين الأجانب الذين اشتروا عقارا قبل دخول القانون الجديد حيز التنفيذ ، ولكنهم لم يتقدموا بطلب للحصول على إذن بالشراء ، التقدم بطلب للحصول على إذن بالشراء (حتى الحد الأقصى للاستحقاق المسموح لهم بالحصول عليه بموجب القانون) في غضون ستة أشهر من تاريخ دخول القانون الجديد حيز التنفيذ. في حالة عدم تقديم طلب للحصول على إذن بالشراء خلال هذه الفترة ، يرتكب المشتري جريمة جنائية ويكون عرضة لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
إذا كنت قد اشتريت عقارا ، ولكن لم يتم تقديم طلب الإذن الخاص بك للشراء أو تلقيت رسائل بريد إلكتروني منا لتذكيرك بتقديم شهادة الشرطة الخاصة بك أو أي أوراق أخرى حتى نتمكن من تقديم طلبك للحصول على إذن للشراء ، يرجى الاتصال بنا على وجه السرعة لضمان تقديم طلبك خلال الفترة المحددة.
- المشترون الذين تقدموا بطلب للحصول على إذن للشراء والذين ينتظرون حاليا منحه:
وبموجب التشريع الجديد، يجب على المشترين الأجانب إكمال نقل ملكيتهم في غضون ستة أشهر من منحهم إذن الشراء من قبل وزارة الداخلية. في حالة عدم إكمال المشتري نقل الملكية خلال فترة الستة أشهر هذه ، فسيكون إذنه بالشراء باطلا.
ومع ذلك ، إذا كان لا يزال هناك ، في وقت منح الإذن بالشراء ، مدفوعات جارية يتعين على المشتري سدادها بموجب شروط عقد البيع ، فستبدأ فترة الستة أشهر في العمل من تاريخ سداد الدفعة النهائية. في هذه الحالة ، يتعين على كل من المشتري والبائع دفع ضرائب نقل الملكية في غضون ستين يوم عمل من منح إذن الشراء من أجل تجنب أن يصبح إذن الشراء باطلا.
في حالة أن يصبح إذن الشراء باطلا نتيجة لعدم إكمال المشتري نقل الملكية خلال فترة الستة أشهر ، فعندئذ ، إذا رغب المشتري في إعادة التقدم بطلب للحصول على إذن بالشراء ، فسيكون المشتري مسؤولا عن دفع رسوم إعادة التقديم التي ستكون ضعف مبلغ رسوم الطلب العادية. إذا فشل المشتري ، مرة أخرى ، في الحصول على سند الملكية في غضون ستة أشهر من منح هذا الإذن الثاني بالشراء ، فلن تقبل الوزارة طلبا ثالثا من نفس المشتري (المشترين) فيما يتعلق بنفس العقار.
إذا كنت قد اشتريت بالفعل عقارا من خلالنا وقمت بتسجيل عقد البيع الخاص بك في السجل العقاري ، ولكنك لا تزال تنتظر حاليا إذنك بالشراء ، فسنخطرك بمجرد حصولنا على تأكيد بأن إذنك بالشراء قد تم منحه وتزويدك بالمعلومات والتعليمات فيما يتعلق بنقل الملكية.
- المشترون الذين حصلوا على إذن الشراء ، لكنهم لم يحصلوا بعد على سند الملكية
ويجب على المشترين الذين منح الإذن بالشراء قبل دخول التشريع الجديد حيز النفاذ، ولكنهم لم يحصلوا بعد على حق الملكية، أن يحصلوا على حق الملكية في غضون ستة أشهر من تاريخ دخول القانون الجديد حيز النفاذ. سيؤدي عدم القيام بذلك إلى بطلان إذن الشراء وسيكون تسجيل عقد البيع في السجل العقاري باطلا أيضا. بالإضافة إلى ذلك ، يرتكب المشتري والبائع جريمة جنائية ويتحملان ، عند المقاضاة ، غرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى للأجور الشهرية.
ومع ذلك ، في حالة عدم إمكانية نقل الملكية خلال فترة الستة أشهر هذه بسبب عدم الحصول على الموافقة النهائية على العقار أو عدم إصدار سندات الملكية الفردية ، يتعين على كل من المشتري والبائع دفع ضرائب نقل الملكية في غضون ستين يوم عمل من منح إذن الشراء في أمر لتجنب أن يصبح إذن الشراء باطلا.
إذا كنت قد تلقيت بالفعل إذنك بالشراء وقمت بسداد جميع مدفوعاتك التعاقدية وكان لممتلكاتك سندات ملكية فردية ، فيجب عليك الاتصال بنا على وجه السرعة لمناقشة الترتيبات الخاصة بإكمال نقل الملكية خلال الفترة المحددة.
إذا اشتريت عقارك من شركة إنشاءات وحصلت على إذن الشراء الخاص بك ، ولكنك غير قادر على الحصول على سند الملكية بسبب حقيقة أنه لا يزال لديك مدفوعات تعاقدية مستمرة و / أو لم يكن لدى الممتلكات الخاصة بك موافقة نهائية و / أو سندات ملكية فردية ، فستحتاج إلى الاتصال بشركة البناء للترتيب معهم لدفع الضرائب المستحقة على الطرفين خلال الفترة المنصوص عليها من ستين يوم عمل.
إذا اشتريت عقارك من فرد خاص وحصلت على إذن الشراء الخاص بك ، ولكنك غير قادر على الحصول على سند الملكية بسبب حقيقة أنه لا يزال لديك مدفوعات تعاقدية مستمرة لسدادها و / أو لم يكن لدى الممتلكات الخاصة بك موافقة نهائية و / أو سندات ملكية فردية ، يرجى الاتصال بنا لاتخاذ الترتيبات اللازمة لدفع الضرائب خلال الفترة المنصوص عليها وهي ستون يوم عمل.
- المشترون الذين اشتروا أكثر من عقار باسمهم
يجب على المشترين الأجانب الذين اشتروا ، قبل دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ ، ممتلكات أكثر مما يحق لهم شرائه بموجب التشريع الجديد إخطار الوزارة بهذا الوضع في غضون ستة أشهر ويجب عليهم دفع رسوم عند الإخطار بنسبة 1٪ من سعر العقد.
إذا لم يتم إخطار الوزارة خلال هذه الفترة ، فإن الرسوم المستحقة الدفع عند الإخطار بعد هذا التاريخ ستكون 3٪ من سعر العقد.
سيكون أمام هؤلاء المشترين بعد ذلك أربعة وعشرون شهرا من انتهاء فترة الإخطار البالغة ستة أشهر لنقل عقود البيع هذه من أسمائهم.
أي عقود بيع لا تتوافق مع القانون خلال هذه الفترة ستكون باطلة.
عند نقل أي عقود بيع بهذه الطريقة ، سيتم دفع رسوم قدرها نصف مبلغ ضريبة أرباح رأس المال (stopaj) المستحقة على البائع.
في حالة عدم نقل عقود البيع هذه أو مواءمتها مع القانون الجديد بهذه الطريقة خلال هذه الفترة ، يرتكب المشتري والبائع جريمة جنائية ويخضعان لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
إذا كنت قد اشتريت عقارات أكثر مما يحق لك شراؤه بموجب القانون الجديد ، فيرجى الاتصال بنا لمناقشة ترتيبات إخطار الوزارة ونقل العقارات الزائدة.
الأحكام المتعلقة باتفاقيات الثقة
اعتبارا من تاريخ دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ ، لم يعد يسمح لغير المواطنين بالدخول في اتفاقيات ائتمانية لشراء عقارات أكثر مما يحق لهم شرائه بموجب القانون. وفي حالة إبرام اتفاق استئماني لتمكين شخص غير مواطن من حيازة ممتلكات أكثر مما يحق له الحصول عليه بموجب القانون، يرتكب طرفا الاتفاق جريمة ويخضعان لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
يجب تسجيل أي اتفاقيات ائتمانية تم إبرامها قبل تاريخ دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ في السجل العقاري في غضون 75 يوما من دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ. أي اتفاقيات من هذا القبيل لم يتم تسجيلها خلال هذه الفترة ستكون باطلة. بالإضافة إلى ذلك ، يرتكب المشتري والبائع جريمة جنائية ويخضعان لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
إذا اشتريت عقارا باستخدام شركة ائتمانية ، فيجب عليك الاتصال بمشغلي الشركة الاستئمانية لمناقشة ترتيبات تسجيل اتفاقية الثقة في السجل العقاري خلال الفترة الزمنية المحددة.
إذا أبرمت اتفاقية ائتمان خاصة مع أحد أفراد العائلة / الأصدقاء ، فيرجى الاتصال بنا لمناقشة ترتيبات تسجيل اتفاقية الثقة مع السجل العقاري.
الأحكام المتعلقة بالمشترين الجدد
يخضع المشترون الذين يعتزمون شراء عقار في شمال قبرص بعد إدخال القانون الجديد الآن للقواعد التالية:
اعتبارا من تاريخ دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ ، يمكن لغير المواطنين شراء ما يلي:
- في حالة الأرض الشاغرة قطعة واحدة بحد أقصى 1338 م2
- في حالة الشقة شقة واحدة (أو ثلاث شقق في حالة مواطني الجمهورية التركية)
- في حالة المنزل الفردي ، منزل واحد بمساحة قطعة أرض لا تزيد عن 3300 م 2
لا يمكن للمشترين الأجانب شراء الأراضي الزراعية أو الغابات.
وأي شخص يقوم بأي إجراء يتجاوز حقوق الحيازة المنصوص عليها في القانون يرتكب جريمة جنائية ويتعرض لغرامة تصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
اعتبارا من تاريخ دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ ، لم يعد غير المواطنين قادرين على شراء العقارات التي تشترك في سندات الملكية. ومع ذلك ، إذا كان العقار عبارة عن شقة أو منزل فردي ، فيمكن شراؤه من قبل ما يصل إلى ثلاثة مالكين مشاركين على أساس الملكية المشتركة.
بالإضافة إلى ذلك ، لم يعد من الممكن بيع ونقل أي عقارات ليس لها سندات ملكية فردية أو طوابق (المعروفة باسم "Kat İrtifak Koçanı" باللغة التركية). تعتبر عقود البيع لأي من هذه العقارات باطلة.
أي شخص يبيع عقارا له ملكية مشتركة لغير مواطن أو أي شخص يبرم عقد بيع فيما يتعلق بعقار ليس له سند ملكية ارتفاق فردي أو طابق أو أي شخص ينفذ أو يساعد في تنفيذ بيع أو نقل عقار ليس له سند ارتفاق فردي أو سند ارتفاق من طابق يرتكب جريمة جنائية ويكون عرضة لغرامة يصل إلى 500 ضعف الحد الأدنى الإجمالي للأجور الشهرية.
في حالة التطورات الجديدة التي ليس لديها بالفعل تصاريح بناء أو لم يتم التقدم بطلب للحصول على تصاريح بناء بالفعل قبل دخول القانون حيز التنفيذ ، يجب بيع ما لا يقل عن 20٪ من الوحدات لمواطني جمهورية شمال قبرص التركية أو جمهورية تركيا ولا يمكن بيع أكثر من نصف الوحدات للمشترين الأجانب من الدرجة الأولى من الدرجة الأولى أقارب بعضهم البعض أو للمشترين الأجانب من نفس الجنسية.
لا يمكن بيع أكثر من 7٪ من مساحة الأرض لكل منطقة ولا أكثر من 3٪ من مساحة أراضي البلد بأكمله لغير المواطنين.
ولوزارة الداخلية الحق في الحالات التي توجد فيها أي شواغل بشأن الأمن القومي والمصلحة العامة والنظام العام، في نشر توجيه في الجريدة الرسمية، يعلن أنه لا يمكن لغير المواطنين الحصول على ممتلكات (إلا عن طريق الميراث) في منطقة معينة منصوص عليها في التوجيه.
في السابق ، كانت الشركات التي لديها غالبية من مواطني جمهورية شمال قبرص التركية كمساهمين ومديرين تعتبر "شركات محلية" ولا تخضع للقيود المفروضة على شراء العقارات. ومع ذلك، وبموجب التشريع الجديد، فإن أي شركة يكون فيها غير المواطنين ملكية أي أسهم فيها و/أو تكون غالبية المديرين فيها من غير المواطنين وتكون غالبية حقوق التصويت فيها في أيدي أشخاص يتصرفون نيابة عن رعايا أجانب، تعتبر الآن "شركات أجنبية" وتخضع للقيود المنصوص عليها في القانون الجديد فيما يتعلق بحيازة الممتلكات.
يجب تسجيل جميع عقود البيع الجديدة المبرمة بعد تاريخ دخول التشريع الجديد حيز التنفيذ في السجل العقاري في غضون خمسة وسبعين يوما ، وإلا فإنها ستكون باطلة.
